日前，国务院总理李强签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起施行。该《条例》从租赁参与者的租客、房东以及中介商租赁企业等多方面进行明确，通过全链条规范租赁行为，强化监督管理，严格责任追究等内容，全方位保障租赁市场健康运行。笔者对其中条款进行了解读，力图找到租赁市场接下来规范发展的方向。
《条例》共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。《条例》的正式出台，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则，标志着我国住房租赁管理体系进一步完善。按照ICCRA住房租赁产业研究院（我国首家专注于住房租赁产业研究的智库机构）建立的5P模型，结合租赁市场发展现状可知，影响稳定租赁的因素主要集中在面积和装修、安全设施、房屋配套、公共设施、租金价格、备案、入学条件等方面，《条例》对此均有明确。
★首先是总则。明确了制定《条例》的目的是为了规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。简言之，规范的是整个租房活动及其参与者，既要促进市场发展，也要积极探索制度建立。并且标的物明确了是城镇国有土地上的住房，即集体土地上的农房不在此列，城市非住房也不在此列，但此处未明确区分成套住房和非成套住房。但在二十五条第（二）款禁止性行为中明确了，不得单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务。总则还明确住房租赁市场的发展应坚持市场主导与政府引导相结合，运用宏观调控和市场调节相结合的方式共同促进租赁市场的稳定可持续发展，此处也体现了国家在落实租购并举中对租赁市场的重视。正因为对整个租赁市场的长远考虑，才有了鼓励居民将自有住房用于出租，同时也支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自有商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁房源的供给，也与化解企业融资难相呼应，同时也是企业盘活资产的典范。可租赁房源丰富了，选择就多了，市场交易就透明了。在国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系的同时，提出了租购住房在享受公共服务上具有同等权利，逐步解决了承租人以往“租售同权”背景下的落户就学就医的边缘人群权益问题，也是权利人在租购并举制度下实现地位相当的呼应，最终实现住有所居，居有质量的人居目的。
★其次是出租与承租的明确。不仅从房源的安全性、实用性、适配性上进行了明确，还明确要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。实际工作中，通常人均居住面积的参考标准以不低于统计局公开的人均居住面积平均数为宜。此条款对人均租住面积的规定也在一定程度上避免了多次不合理转租的现象，对租客的租住质量起到了稳定作用。但据不完全统计，目前在商品房和二手房方面均实现网签备案和自主网签备案的对比下，租赁备案数据与市场存在脱节，备案盲区导致不能反映真实的租赁交易数据和市场变化，且公积金租赁提取要件中，并未强制要求提供租赁备案表，也就无法体现市场真实交易情况。由此引发的合同纠纷、黑中介、二房东等现象难以掌握和规范。而新《条例》对租赁交易的形式文件明确了是以住房租赁管理服务平台等方式获取的合同为形式要件，并向当地房产管理部门进行合同备案。同时规定出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。简言之，若出租人未及时备案，则承租人可持相应资料到房管部门单方面进行租赁合同备案。而合同备案证明就是租客在当地享有租售同权的证明材料，在就医就学以及养老社保等方面感受城市人文关怀以及按照有关规定享受相应的基本公共服务。同时在互联网+政务服务的影响下，房产信息的互联互通也为租房提取公积金提供了方便，实现多部门高效协同一次性办结租赁交易备案+公积金提取事项。
而在出租人与承租人的义务条款中也明确了出租人除住房租赁合同约定的情形以外，无正当理由不得扣减押金，此条款一改之前租赁市场中出租人的主导地位，将事前约定的合同事项作为押金扣除的前置条件，即除非是正当理由，其他未写进合同的押金扣减情形，承租人有权拒绝。当然，在公序良俗方面也对承租人提出了要求，明确规定承租人应遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。之前出现过高空抛物砸到路人无法找到肇事者，按照法律规定以涉事楼栋业主为应当赔偿对象，从而出现承租人逃避后出租人成为了赔偿对象。而此款就承租人不可为行为进行了明确，某种程度上是也是为了出租人与承租人的定分止争。该规定也解决了租赁市场常见的租赁合同期满全额退还押金难的问题，有利于维护出租人和承租人的合法权益，更加规范了租赁市场。
★再次第三章和第四章是针对租房企业和中介机构。要求租房企业在经营执照中需要明确“住房租赁”，而且其开业信息应对社会公开。同时对其住房租赁信息进行了明确规定，此前的《意见稿》不可单独出租居住范围仅列示了厨房、卫生间、阳台和地下储藏室。而此次《条例》则新增了过道和车库。此举可以从源头上确保房源合规，防范各类违规房源流入住房租赁市场。同时要求企业应当建立住房租赁档案，中介机构应当向所在的房产管理部门备案，包括机构备案和人员备案，避免出现租赁行业准入门槛低下从业人员素质参差不齐的窘境。尤其明确了通过住房租赁经纪机构签订的住房租赁合同应由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。从机构备案到人员备案再到合同备案，将整个租赁活动公开进行，并对企业和机构的禁止性行为进行了列举，有利于全民监督全流程监督。
★最后三章是监督管理和法律责任及其施行时间。当前我国的租赁市场除租客需求、区位优势、租金价格因素以外，随着中青代的家庭整体前移带来的就学需求、医疗需求以及配套设施需求也在不断增加，成为影响稳定租赁的重要因素。因此有力的监管不可忽视，也需要多部门信息互通监管协助，故《条例》明确了“地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制”。尤其是一些因租赁产生的系列纠纷问题和社会影响，应本着共担责同解决的方式，积极出谋划策多措并举发现一例解决一例，能预防不放任，能过程管控绝不等事后调整。尤其是明确了地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息，此举将进一步规范租赁市场的租金收取。在信息发布上建立透明度，消除信息误差，公开透明的房源发布信息有助于减少虚假房源的出现，也是规范市场发展的重要举措。而《条例》的出现，扭转了我国发展住房租赁过去部门规章制度法律层级不高、效力低，各地管理力度不一、方式多样，导致难以形成完成的业务准则的困局。特别是扭转了之前缺乏行业规定的支撑，部门管理难以调动其他部门的政策支持，无法对违规行为进行及时有效的处理局面。《条例》的施行也让下层管理部门在执行过程中有法可依，实现规则清晰、有力以及双方权益充分保障的运行体系。
随着我国城镇化发展的不断加快和完善，住房消费成了不可或缺的一部分。为了实现“居者有其屋”“房住不炒”的总体思想，地方政府也在市场宏观调控中发挥了不可替代的调节作用，出台了系列购房和租房的惠民政策。而经济的发展趋势也表明：在未来的一段经济时期内，住房市场仍将实行多措并举多元供应的产品供应局面。为发展租赁市场、满足不同市场主体的居住需求，国家提出建立“租购并举”的住房制度，持续加大对市民租赁自住住房支出的政策支持力度。新的《条例》通过新增“不可租”房源名单，明确房源入市标准，明确租赁双方“实名”对象，适用范围新增“城镇”范畴等不断规范租赁市场，从细节上落实“租购并举”住房制度，不断构建“市场+保障”的双轨制供应体系，让市场的归市场，让保障的归保障，把民生保障权利关进封闭的笼子里不能流入市场，把非民生保障商品房松绑，各种行政限制性措施交给市场自行调节，双轨维护租赁市场行稳致远。