自愿住房储蓄是住房政策性金融机构为支持城镇居民购建自住住房，提供充足的建房和购房贷款所开办的个人住宅储蓄业务。它是一种合作互助性质的个人住房金融模式，是为获得住房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄。储蓄者在达到贷款条件时，获得一份低于同期商业银行利率的住房贷款。

住房储蓄制度最早发源于西欧，创立之初的目的就是为了解决居民住房建设的资金问题。当前住房公积金处于一个关键的改革阶段，将适合我国国情需要的先进的住房储蓄经验来补充完善我们的政策性住房金融制度，应该是保障我们住房持续发展，解决民生问题的一个不错的方法。

自愿住房储蓄是准备面向以新市民为主体的中低收入家庭的产品，应当具备以下特征：

（一）高存低贷。住房储蓄存款利率高于银行存款利率，贷款利率要低于银行贷款利率，只有存贷利率双向优惠，才能在实现住房储蓄产品生存和发展的同时，最大程度给予普通城镇居民居住需求保障。

（二）存贷挂钩。以存保贷，多存多贷，长存多贷，与所有经营性金融机构的资金运作模式类似，只是住房储蓄的利差更小，使得住房政策性金融机构运作的空间也更小，对资金管理提出了更高的要求。

（三）政府补贴。在自愿的前提下，客户可以选择住房储蓄，并且存贷金额和方式可以根据客户的需求及相关规定自由选择。补贴对象主要是政府在保障性住房供需不平衡矛盾较为突出的情况下，对吸收住房储蓄、发放住房贷款给与利息方面的一定补贴。政府补贴是住房储蓄产品政策性的主要载体，也能够在发放低息贷款支持城镇居民购房的同时保证住房政策性金融机构正常运转。

（四）封闭运行。住房储蓄资金管理模式和住房公积金管理模式类似，都是封闭运行，与资本市场相互独立，不会受到资本市场的影响，未来不论是地方住房政策性金融机构有资金短缺或盈余，都将由省级以上管理部门统一调度，基层业务受理单位不与外界直接发生资金往来。

（五）使用灵活。住房贷款额度可以在直系亲属之间集中或转移使用，区别于住房公积金贷款仅限缴存职工及其配偶、未成年子女，这一政策也是住房储蓄相对于现行住房公积金更有吸引力之处。

（六）租购并举。参与住房储蓄除了能够获得低息贷款之外，可以获得低租金的公共租赁住房，确保在房价较高的地区城镇居民短期内无力购房也能够住有所居，保障生活基本需求。

（一）扩大住房政策性保障覆盖面

当前我国城镇居民政策性住房保障主要有三大块：一是保障最低收入特困家庭的廉租房政策，其次是以保障城镇中低收入家庭的经济适用房和公共租赁住房政策，最后是保障城镇在岗职工的住房公积金制度。而其中住房公积金制度是相对覆盖面最广的一种保障政策，截止2018年，我国共有约1.44亿人缴存住房公积金。但客观的说，与我国当前接近60%的城镇化水平相比，至少还有3-4亿城镇就业人群被挡在了住房公积金大门之外，他们中最为迫切的群体——新市民因其就业流动性大，收入不稳定，急需一种新的住房保障政策配套解决他们的住房需求。住房储蓄不仅可以较为精准地将有购房需求的城镇居民纳入到保障体系中来，同时又兼顾了原来缴存住房公积金的职工需求，自愿住房储蓄的包容性较住房公积金更广。

（二）合理引导城镇居民购房需求，降低购房成本

住房储蓄的建立有利于促进政府向满足刚性需求和初步改善型需求的购房者定向发放购房补贴，在一定程度上减轻城镇居民经济压力，通过引导城镇居民对首套和二套的购房提前进行储蓄。同时低息贷款又能增加人们可灵活支配的收入在总收入中所占的比重，按照当前2-3亿基本未建立住房公积金的流动人口在城镇内安居乐业，不仅能够递进式释放购房的消费潜力和欲望，还能通过降低购房成本，将家庭收入投入到其他合理消费，间接拉动城镇服务业的增长。对于当前国际经济形势复杂多变，疫情对全球经济形成巨大冲击，同时伴随着中美贸易战愈演愈烈的大环境下，提升我们国内市场的消费能力，保持社会经济稳定健康发展有一定的积极意义。

（三）稳定房地产市场预期

当前，中央对房地产市场管控的总体目标是：保持价格平稳运行，市场预期趋于理性。同时要求各地坚持一城一策、因城施策，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚决防范化解房地产市场风险。住房储蓄作为一种先储蓄后贷款的金融产品，在缴存人自愿存储的前提下，将其购房的行为往后延3-5年，不仅可以有效地对房地产市场需求短期内形成一定抑制，同时又通过贷款来支持购房，把购房需求的时间线拉长，保证了市场预期不至于发生较大幅度的波动，引导城镇居民通过一定的储蓄积累实现住有所居的目标，进一步提升城镇居民的居住质量，符合中央对我国房地产市场调控的总体目标。

（一）通胀带来的货币贬值压力打击储蓄预期

在通货膨胀的情况下，人们是不愿意做长期储蓄的。住房储蓄虽然一定程度上使人们的这个心理担心有所减小，但它并不能让经济避免通货膨胀，过去二十年来，我国的M2增长每年都在10%以上，虽然这样的广义货币增量是建立在我国经济高速增长的大背景下，但不可否认的是，货币即便没有超发，社会物价上涨的幅度是很大的，尤其是房价的涨幅远大于国民经济各项指标的增长。因此住房储蓄再怎么封闭，独立的储蓄模式，也是不能规避通货膨胀的。住房储蓄只能在一定程度上，使客户觉得他的存款是保值的，不受影响的。这点对于没有自住住房的城镇居民来说，短期内无法得到融资支持购房，是他们选择住房储蓄产品的最大障碍。

（二）资金流动性的问题

住房储蓄贷款的条件是先要对大家有一定的贡献，体现了互助原则，不能马上得到贷款。只有存款者的存款贡献达到一定标准后，才可以得到贷款资格，存贷关系是平衡的。这个互助原则如何在盈亏平衡的角度来保证资金池内有足够的资金进行放贷？必须经过精算。起码在起步初期的五到十年内，资金池的资金是很难维持存贷平衡的，这就必须依靠中央财政给予流动性补充，一方面这会加重政府财政的负担，一方面他会降低住房储蓄长期的作用，拔苗助长。我们现在正在进行着城市化的进程，中低收入者的住房贷款需求很大，如果将有购房需求的城镇居民都纳入到住房储蓄的保障体系中来，便会出现当前住房公积金在使用过程中出现的类似流动性风险，个贷率居高不下，贷款需要轮候，降低住房储蓄的吸引力。

（三）贷款风险控制的问题

现阶段住房公积金制度主要涵盖城镇在职职工，其中以行政机关、事业单位、国有企业和城镇集体企业职业为主，这些人群工作、收入相对稳定，贷后管理风险相对较小。而住房储蓄则是基于个人自愿，面向所有人群，加上高存低贷，更受以新市民和新增就业人员为主的中低收入家庭青睐，这些人群工作不稳定，收入不高，还贷能力有限，一旦离职或发生重大事情，还贷将成为问题，势必会加大催贷催收难度，且更容易导致大的金融风险。

（四）对已建立住房公积金的非公企业职工不利

如果按照当前住房公积金改革的步伐，单位和个人公积金缴存的住房公积金不论是正常缴存还是直接发放在工资里，机关事业单位、国有企业管理规范，严格依据国家法律法规，他们对人力成本高低并不敏感，用人单位可能会认真执行对职工的住房补贴政策。但非公有制企业从动机上完全不同，只要开放个人自愿参加住房储蓄，企业势必让个人自行参加，而规避住房公积金缴存的责任，由单位缴纳的住房公积金不用于工资发放而变成企业经营的利润，那么非公企业中已参缴住房公积金的这部分人就会因改革而受损。

（五）与商业银行的竞争关系

一旦推动住房储蓄产品面世，势必对现有的商业银行造成溢出效应和挤占效应。所谓溢出效应，是指一个组织在进行某项活动时，不仅会产生活动所预期的效果，而且会对组织之外的人或社会产生的影响。挤占效应亦称挤出效应。在实行宏观财政政策时，增加一定数量的政府开支，会减少相应数量的私人投资，从而使总需求水平保持不变。这两个效应都不是专门来指代金融机构之间的竞争关系，但是从住房储蓄的金融属性来说，它的出现，势必面临与商业银行投资理财和购房贷款产品的直接竞争。住房储蓄由于有财政补贴利息的政策性因素，导致相对于商业银行存款形成利差优势，因此不论是金融机构主管部门宏观政策制定还是各银行实际操作都还有很多需要协调解决的问题。

（作者：湖南岳阳 李游）