2016年12月的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。笔者认为此次会议的召开开启了中国房地产市场的新时代，住房供应结构将发生根本性变化，房价将趋于稳定，居民住房条件将继续改善，住房消费支出占比将持续下降，房地产行业作为我国经济引擎的历史时期随着新旧动能转换的完成将结束。
当然，房地产拉动时期的结束和我国住房长效机制的建立需要一个较长的过程，涉及到住房供应结构的调整、住房金融体系的完善、住房消费观念的改变等一系列问题，其核心目的是降低国民住房成本，提高国民的住房质量；抑制投机性炒房，完善自住住房信贷体系；稳定商品房价格，促进房地产市场的健康平稳发展，最终完成新旧动能转换，步入发达国家行列。在此背景下，可以考虑建立住房储蓄制度，从而完善住房长效机制建设。
一、住房储蓄制度建立的必要性
在这个新的历史阶段中，住房储蓄制度的建立有其必要性和重要意义，主要体现在以下方面：
（一）稳定房地产市场，防止住房价格的大起大落，促进新旧动能转换
住房储蓄制度的建立将引导和改变国民购房习惯，国民购房趋于理性，短期炒作和投资行为得到自然遏制，大幅减少商品房市场价格的非理性快速波动，避免出现暴涨暴跌的现象，抑制住房炒作行为，通过住房金融体系的完善将信贷规模合理配置到刚性需求的群体，支持自住住房的多途径购置。通过大力发展共同产权住房和住房租赁市场等措施，丰富居民住房结构，除购房居住以外还可以选择购买部分产权和长期租房居住，从宏观和微观两个维度将资金从过热的住房市场抽离，扩大实体经济贷款规模，促进国民消费需求，刺激实体经济快速发展，从而加速新旧动能转化和经济结构调整，使我国的经济结构更加趋于合理化。
（二）改变住房供应方式，整合过剩的住房资源，降低国民住房成本，改善住房条件
住房储蓄制度通过发展住房租赁市场改变住房供给结构，充分利用现有的住房资源，积极探索新的住房供给方式，解决国民尤其是新市民的住房错配问题。目前我国由于缺乏相关的规定和法律，住房租赁市场较为混乱，住房长效机制的一个重要组成部分就是发展住房租赁市场，如果规范了租赁市场，使其健康发展，将会有更多的优质房源流入租赁市场，居民选择性将大幅增加；监管缺位将大大改善，出租人和承租人双方的权益可以得到保障；住房储蓄部门将成为租赁住房的重要提供者，如此一来，不仅可以使租房者有更多的选择余地，改善住房错配问题，住房租赁市场的价格也会趋于理性和稳定，租赁住房的品质将大幅提升，服务将不断规范。
（三）加速城镇化进程，缓解用工成本过高的现状，保证实体经济发展的人力资源供给
随着新型城镇化的不断推进，未来会有更多郊区、城中村和农村人口进入大中城市生活工作，也就是新市民，这些人群刚进入城市工作没有资金积累，如何有效地解决他们的住房问题，并且让他们享受到同等的市民待遇，提高他们的归属感和生活幸福指数是在我国城市化进程中面临的一个重要课题。住房储蓄制度的建立将通过完善住房金融体系、建立住宅租赁机制、多样化住房提供、解绑住房和市民待遇等措施有效地解决新市民的住房问题，让他们用较低的成本获得较好的居住环境变成一种现实，让他们也能分享到改革红利，从而加速城市化进程，促进国家快速发展。
（四）扩大公有住房供给，提高公有产权住房的市场占有比例，增强住房价格宏观调控能力
中国适时地进行了住房体制改革，开启了住房市场化的时代。过去30年的住房市场化过程，充分利用市场经济的基本规律，房地产业发展迅速，国民平均居住面积和居住条件得到了大幅改善，取得了有目共睹的成绩。但是房地产行业存在的泡沫和结构性住房过剩也成为大家公认的事实，包括小产权房的问题也是客观存在的。通过住房储蓄制度的建立，不断扩大公有产权住房的市场比例，政府部门积极参与到住房市场的竞争中去，增强住房市场的宏观调控能力，避免出现暴涨强制降温，暴跌强制刺激这种政策朝令夕改的被动局面；并且，通过市场基本规律淘汰不规范、无效率的开发企业，逐步解决小产权房等市场化发展出现的弊端情况。
二、住房储蓄的客户群体
国家新型城镇化规划（2014－2020年）的一个具体目标是“三个1亿人”目标，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。“三个1亿人”主要是解决我国现在存在的城乡二元结构和城市二元结构的问题，这个具体目标的落实必然伴随着城市新转移人口（新市民）住房问题的有效解决，这部分人群的住房问题能否合理解决直接关系到社会安定和新型城镇化进程速度。因此，住房储蓄制度的主要服务对象应该定位为新市民，对城市新转移人口这一特殊群体提供针对性和人性化的住房金融政策设置，这一定位将为制度发展成利国利民的优势制度提供肥沃的土壤。
三、住房储蓄制度的产品设计和存贷款利率问题
（一）全面放开制度准入，灵活缴存方式
打破仅服务城镇职工的壁垒，明确全体国民都可以选择参与制度，灵活缴存年限和金额，开发全周期缴存产品，公民可以一出生就参与制度，按照月或者年缴存，缴存年限无上限。办理住房储蓄卡，实现与商业银行的通存通兑，方便资金缴存。
（二）提高存储资金利率，灵活存储利率设置
经调研，胶东地区农民主要的存款银行是农商行（原农村信用社），当前农商行定期存款一年期利率为2.1%，两年期是2.73%，三年期是3.575%。20万元以上大额存款最高有40%的利率上浮区间，不在研究范围。考虑到住房储蓄是逐月或者逐年缴存的零存模式和住房储蓄未来各类住房消费贷款的期权优势，如果住房储蓄可以达到农商行2.1%的一年期利率并且给予复利记账，应该就具有较强的制度吸引力。
制度参与公民可以随时取现，设计阶梯式利率政策，未达到协议约定缴存年限取现的将部分失去利息获取权利；达到年限的将足额获得全部利息。
（三）全方位提供住房金融支持，灵活贷款利率设计
1.从需求端和供给端双向开展业务
为制度参与者提供包括购房贷款、建房贷款、租房贷款在内的住房相关金融支持，购建房支持范围仅限于首套住房。为政府部门提供包括保障房建设贷款、住宅保障衍生贷款（租赁经营贷款、物业发展贷款等）的政策性贷款。为国家重点扶植的租赁企业提供租赁性住房建设贷款。自愿参与制度的职工达到一定比例的单位可以申请职工住房建设贷款。
2.合理确定贷款额度和利率
首套购建房贷款额度与缴存年限和账户金额挂钩，科学设定贷款金额计算公式和系数。为体现政策性，购建房贷款利率低于同时期商业住房贷款利率，但是差距无需过大，具有吸引力即可，根据缴存年限和金额不同设置阶梯式利率政策，鼓励制度参与者采用长期缴存，稳定资金流动性。
四、住房储蓄制度流动性的保障
（一）选择合适的组织机构形式
笔者认为住宅政策性金融机构可以定义为是按照现代企业制度建立，以政策性住房金融为手段，承担基础住房保障和稳定住房市场任务的金融机构，机构独立承担经营风险，不以盈利为目的，积极参与市场竞争，是社会主义金融市场的重要组成部分。
机构运行的两个基本原则：一是坚持保本微利，以政策性住房金融手段发挥住房保障作用；二是住宅政策性金融机构是金融市场的重要主体，是金融市场的重要参与者和稳定器。
由于住房储蓄有存储业务，目前的金融机构中唯有银行可以派生存款，所以建立政策性住房银行是发挥住房储蓄制度作用的首选。
（二）丰富住宅政策性金融机构的资本金构成
机构按照现代企业制度建立，独立承担金融风险，决定了新机构不再是纯负债运行，而必须是具备自有资本金的独立经营实体。资本金构成可区分所有者权益资本金和债务资本金。
所有者权益资本金来源可以有：
一是央行注资。人民银行作为出资人，通过汇金等投资平台间接持有股份。
二是财政拨付。由财政部直接持股。
三是留存机构成立当年度的住房公积金增值收益作为盈余资本金，建立盈余资本金账户。
债务资本金来源可以有：
一是中长期住房储金。可参考英国房屋互助协会、德国住房储蓄银行做法，结合我国实际，面向各目标群体推出筹资机制，建立稳定的中长期资金池。
二是住宅维修基金。将住宅维修基金作为机构资金的一个重要来源。
三是住房金融债券。以国家主权信用为担保，面向各商业银行、房地产龙头企业、中央建筑企业定向发行中长期金融债券。
四是房地产信托和金融衍生产品。发挥房地产市场资金中介职能，面向投资人发行房地产资金信托产品(REITS)，面向其他金融机构发行住宅抵押贷款证券化产品。
（三）发展住宅政策性金融机构的筹融资业务
1.住房储金：住房储金面向全体国民，签订住房储蓄合同，按期扣款，以缴定贷，财政给予相应补贴。
2.发行住房金融债券（同债务资本金来源）。
3.发行政策性信托产品：（1）房地产信托；（2）美好生活信托（如物业改造提升计划、国家园林建设计划）；（3）美丽中国信托（如人居环境改造工程、美丽乡村改造工程）。
4.住房贷款资产证券化。
5.管理政府性住房保障资金。
五、住宅政策性金融机构的资产配置
（一）直接参与政府长租房建设
住房储蓄制度在我国住房新的历史时期将发挥重要作用，主要体现在为国民提供更加多元化的住房消费模式，大力发展租赁住房、共同产权房等新型住房解决办法，改变当前商品房是唯一住房解决方案的现状，这也是住房长效机制的内在要求。住房供应结构的改变将促进住房市场多样化，价格相互制约机制更加充分，进而降低年轻人购房压力，提高国民生活幸福指数。在建立住房长效机制的大背景下，租赁住房的大量建设是保障住房供应结构调整的基础，住宅政策性金融机构应该在住房供应体系中作为一个官方重要的租赁住房提供部门直接参与公租房的购置和建设，开展租赁住房相关业务。理由如下：
1.资金规模优势明显。目前看仅住房公积金资金就达到十万亿级别的规模，如果再加上住宅维修基金、住房储蓄资金等多项资金，将为住房储蓄制度参与长租房建设提供充裕的资金基础。据房地产业内人士介绍，当前城市普通居民住宅小区平均建安成本在2000元/平方左右，10万亿可以建设50亿平方米公租房，以一个居民家庭刚性需求80平方米住房算，可以解决6250万户家庭的住房问题（计算方法较为粗略，仅供参考，如需要可以进一步分不同层次的城市进行精算）。
2.有利于制度的良性发展。长租房的租赁收入是长期稳定的，由此产生的收益可使住房储蓄参与者获得较高的存储利率，当缴存利率明显高于死期存款利率时将成为国民一种新的理财选择，自愿缴存将成为全民趋势，资金规模会进一步扩大，从而形成如下良性循环：存储利率提高—自愿缴存—资金规模增大—公租房数量质量双提升—租金收益增加—缴存利率进一步提高—更多制度自愿参与者。
3.有效减轻国家财政压力。住房储蓄部门作为长租房的提供部门可以有效避免公租房建设给国家财政带来的巨大资金负担。国家财政部门只需做好对低保群体的现金补贴的资金筹备和发放工作，资金需求总额将大大低于建设公租房的资金需求。另一方面，住房储蓄部门也可以为租住公租房的低保群体提供租金减免配套政策，从而抵扣财政住房补贴资金，进一步在保障低保群体利益的情况下减轻国家财政资金压力。
（二）资产配置具体路径选择
1.需求端资金投放：个人购房贷款；个人租房贷款；个人装修贷款。
2.供给端资金投放:与地方政府合作的长租房建设；地方政府保障房建设贷款；企业职工住房开发贷款；租赁性住房建设贷款；住宅保障衍生贷款（租赁经营贷款、物业发展贷款等）。
3.投资业务：
根据宏观调控需求，由人民银行动态调整当年资金投放，对结余资金，可用于投资业务。
（1）国债、金融债；
（2）可转债或优先股股权投资（主要标的：房地产行业优质上市公司）；
（3）投资证券投资基金；
（4）直接证券投资。
六、住房储蓄制度的政策性体现
（一）制度参与者的住房优惠政策
为了充分体现制度的政策性，实现国家住房保障政策的联动效应，可以考虑设置参与制度的公民优先享受政府保障性住房政策和官方长租房平台优质住房等住房优惠政策，促进新型住房公积金制度的增收扩面。
（二）财政补贴政策
对于制度参与者财政在存款端按一定比例给予补贴，补贴的目的是体现制度的政策性。要充分考虑国家财政的承受能力，当前，无论是国际和国内都处于一个较为艰难的时期，国际间中美关系紧张，贸易摩擦随时有升级可能，国内处于提速换挡和新旧动能转换的关键时期，房地产作为经济引擎的功能在逐步削弱，新的发展动能仍未培育壮大到可以支撑国家经济发展的程度，在这个时期，国家财政产业扶植资金压力较大，无法给予住房储蓄制度较大规模的财政补贴，更多的只能是给予一些导向性的财政补助政策。所以，不能对财政补贴给予很大的期望，那是不理性的。
七、住房储蓄制度的溢出效应
任何一个新制度的推出必将打破一些现有资源分配格局。住房储蓄制度有可能产生的溢出效应主要包括：居民消费挤压；房地产市场影响；商业银行的冲击；财政支出的扩大。
（一）将降低国民住房消费占比，提高消费能力
住房储蓄制度是住房长效机制的一个有机组成部分，如果能够建立成功，将有助于改变国民购房习惯，大幅降低国民购房信贷成本，有效降低居民居住消费占比，从长期看可提高居民可支配收入。
（二）对于房地产市场的影响
通过参与提供长租房、集体建房等方式不断扩大住房供应途径，彻底改变商品房独大的住房供应结构，促进形成房住不炒的住房市场新格局，长期来看，将对住房价格稳定起到重要作用，对房地产市场产生良性影响。
（三）对商业银行的影响
随着房地产行业作为国民经济发展引擎地位的淡化，个人住房贷款作为商业银行主要利润来源的现状会逐步改变，即使没有住房储蓄制度，商业银行由于其逐利的根本特性也会主动减少个人住房贷款发放。目前很多股份制国有银行个人住房贷款业务占比都非常小，但盈利能力并不见得差，成熟的商业银行应该是服务和投资业务收入占比较大，而不应该是靠存贷差获得主要利润。我国的商业银行在国家转型升级的过程中必将由大变强，这是历史趋势。而住房储蓄制度的建立将促进商业银行更好更快地完成这个历史转变，提升其在国际金融市场上的竞争力，在我国金融市场逐步放开的今天，这对于国有大行来说未尝不是一件好事。
（四）对于财政的影响
表面上看从上缴增值收益到需要财政补贴，财政似乎是只出不进，但实质并非这样。住房储蓄机构建立后，将与政府开展合作，可以采取政府出地，住房储蓄机构出钱的方式合作建设长租项目，收益按照股权分配，地方政府获得了超额的资金使用权，拉动了地方经济发展，同时财政也获得了长期的稳定租金收入。而且长租房市场开发才刚刚起步，未来必然存在很大的市场，只有加强合作，将整个蛋糕做大，才能服务好群众，同时也让政府实现更加良性的运转。
八、组织架构和人员选择
考虑到住房储蓄制度是全国性的重要住房金融制度，应该实行国家总行制，在各省、市设立分行和支行，采用信息化技术建立网上银行体系，实现业务办理高离柜率。
机构组成人员应根据机构部门设置面向社会公开招聘具有专业知识和金融工作经验的人才，住房公积金系统内部具有金融专业特长和相关金融证书的符合硬性要求人员可以优先考虑采用。
（作者：赵伟）