住房公积金管理中心负责住房公积金归集和个贷发放管理，肩负着维护职工权益和资金安全保值增值的责任。但近年来，在经济下行压力背景下,面临的风险挑战不断增加，建立科学有效的资金风险管控机制是实现住房公积金高质量发展的必然要求。为进一步规范预售商品房抵押贷款业务，落实抵押权属，防范贷款风险，有力保障住房公积金运营安全，积极维护缴存职工合法权益，近期，张掖市住房公积金管理中心组织人力深入基层管理部、建设、不动产管理部门、相关房地产开发企业、受托银行等部门单位和企业围绕“期转现”业务进行了深入调研；同时对已发生的银达房地产开发有限责任公司诉公积金中心案例进行分类归纳分析，进一步验证了影响住房公积金资金安全的商品房预售风险影响因素，找准在商品房预售制度、公积金期房抵押贷款和预购商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记业务办理工作中存在的问题，并提出了具体防控措施。
一、公积金商品房预售抵押贷款的基本情况
商品房预售与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，预售商品房制度相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和贷款机构。
以所购期房作抵押，预购商品房抵押登记并非实体抵押权，当发生诉讼对该楼盘进行抵押处分时，不但购房人的权益得不到保障，且住房公积金管理中心对借款人以所购房屋作担保的债权，也因未办理抵押登记无法取得处分房屋的抵押权与优先受偿权，这也是公积金商品房预售抵押贷款的主要风险。截止2020年10月底，张掖市公积金贷款发放总额81107笔，83.77亿元，存量贷款20566笔，贷款余额36.94亿元。其中：存量房产抵押贷款15461笔32.74万元，占75.18%、88.63%。期房抵押贷款11279笔，占72.95%。从以上数据看出，房产抵押贷款占比最高，而房产抵押中期房就占三分之二。
二、典型案例分析及存在风险
原告：银达房地产开发有限责任公司
被告：徐某
被告：公积金中心
案情简介：2016年9月26日，徐某与公积金中心签订住房公积金个人住房担保借款合同，约定徐波向公积金管理中心贷款以购买住房一套。同日，徐某、公积金管理中心和银达房地产开发公司三方签订房地产抵押合同一份，约定徐某为申请贷款，自愿将所购房屋抵押给公积金管理中心，银达房地产开发公司承担连带担保责任。2016年9月6日，徐某办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年4月29日，公积金中心申请法院财产诉前保全，请求对徐某的房屋予以查封。2020年5月25日，张掖市不动产登记事务中心给银达房地产开发公司核发AAA的不动产权证书。2020年10月23日，原告要求撤销法院原民事调解书中“若徐某逾期还款，公积金中心有权对徐某抵押的AAA处行使优先偿还权”的内容。
判决结果：原告所提诉求符合第三人撤销之诉的主体、程序和实体要件，法院应予支持。
法律依据：以建筑物等不动产抵押的，抵押权经登记才能设立。抵押预告登记是一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，抵押预告登记并不能获得现实的抵押权。被告徐某向被告公积金中心抵押的是房屋即建筑物，在办理抵押权预告登记后，未办理抵押权设立登记，因此，该抵押权未设立，即被告公积金中心对涉案房屋无优先受偿权。
三、公积金贷款“期转现”业务存在的问题
为确保预售商品房抵押贷款中抵押权的延续性，切实防范贷款风险。目前，张掖市符合“期转现”业务办理条件的房地产开发企业共147家，其中：符合正式登记条件的贷款3627笔，占全部期房贷款11279笔的32.16%；已办理“期转现”业务的524笔，占14.5%。通过督促及时办理“期转现”业务来化解风险，但也还存在一些问题：
（一）建筑业久拖不验的问题。部分房地产开发企业因立项、竣工率不达标、超规划设计、配套费用不足、债务诉讼纠纷等多种原因造成建设竣工验收无法完成，形成久拖不验，久拖不备的行业乱象问题。建设竣工完成不了，无法使预售房屋变为现房销售，无法取得不动产登记证明，实体抵押权将得不到保证。
（二）抵押人认识不足的问题。普遍存在抵押人对房地产管理及制度认识不足的问题，分不清预告登记和抵押登记的具体要义，完成了预购商品房预告登记就认为是办理抵押登记，房子已经入住，办不办证都无所谓。此外，因办理“期转现”业务还需缴纳契税，若是二套房，缴纳的税率则更高，导致抵押人产生排斥态度，不积极配合该业务的及时办理。
（三）开发商态度不够的问题。目前张掖市实行房地产预售楼盘公积金贷款备案管理制度，开发商在取得《商品房预售许可证》后，需合作开展住房公积金贷款业务的，提出备案申请，核准后即可办理住房公积金贷款，没有银行业的保证金制度来约束开发商，也有部分开发商对阶段性连带担保责任认识不清，认为贷款还清之后才能办理现房手续，致使他们在“期转现”业务上更多的选择置身事外。
（四）部门间沟通不畅的问题。由于中心贷款数据和不动产部门数据未完全共享，县区不动产部门之间都没有实现共通，致使公积金中心、不动产登记部门、房产管理部部门等多方无法配合及时了解掌握房地产开发企业首次登记信息和楼盘预售、备案情况，不能合力敦促符合“期转现”业务办理条件的房地产开发企业和借款人按时办理该项业务。
四、 “期转现”业务办理风险防控措施
（一）增强防控意识，加强督促管理。中心机关和各管理部全体工作人员要切实增强风险意识和责任意识，切实做到“不忽视一个风险，不放过一个隐患”。要根据“期转现”业务工作实际，实行预购商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记台账化动态管理，确保职责职能履行到位，为“期转现”业务规范及时办理打好基础。信贷科要加强对管理部工作的指导监督和督促检查，发现问题隐患的应及时提醒告诫，并积极配合相关管理部做好业务办理的多方沟通和风险防控工作；各管理部要加强健全和完善房地产开发企业预售楼盘公积金贷款管理制度和基础数据完善，对预抵押登记的贷款抵押情况进行跟踪管理，在预售楼盘竣工验收且能够办理不动产权利证书时，提前告知房地产开发企业和借款人办理期转现抵押登记，确保该项业务正常开展。
（二）加大宣传力度，提高维权意识。一是做好政策宣传，从开发商角度分析权证办理不及时导致的负面影响，宣传告知开发企业，因抵押权悬空而承担的阶段性担保责任，引导其充分认识办理“期转现”的必要性和紧迫性，促使开发商利用其有效资源，引导客户及时办理正式抵押，有序推动楼盘批量办证和“期转现”业务的正常办理。二是中心将“期转现”业务办理情况列为年度单项考核项目，加强对该项工作进展情况的动态考核，表彰先进，鞭策后进，推进“期转现”工作再上新台阶。三是管理部柜面人员在签约发放贷款时，要向借款人提前告知“期转现”办理流程和所需资料，增强借款人按时办理该业务的意识以及落实自己房屋所有权的维权意识。
（三）把牢准入关口，重视贷前调查。一是对预售楼盘的开发、销售主体资格进行合法性审查，查验相关证照；二是对预售楼盘进行严格审查；三是对预售楼盘工程进度进行现场勘查，以确保多层住宅在房屋结顶、高层住宅达到完成总投资2/3之后再发放贷款；四是深入掌握预售楼盘的相关信息；五是签订合作协议。贷款前与房地产开发商签订《个人住房公积金贷款合作协议书》，明确管理部、开发企业和借款人三方的权利和义务。
（四）规范业务办理，加强贷中审核。一是购房人所提供的购房合同必须是在房地产权属登记部门已进行预售合同网上备案登记的，以防止购房人虚假购房套取贷款或房地产开发公司违规交易、一房多贷情况的发生。二是建立面谈制度，落实知情告知权。三是对公积金期房抵押贷款，在未取得正式抵押权之前，对借款人所发生的逾期贷款，达到三期逾期以上时，应及时向承担阶段性担保的房地产开发公司发出《逾期贷款催收通知书》，责成其配合催收借款人所欠的借款本息或全部债务。四是必须密切关注预售楼盘的预售情况，特别是以土地或在建工程抵押的预售楼盘，一旦出现较大风险，即停止向该楼盘继续发放住房公积金个人贷款。同时严格督促房地产开发公司履行双方签订的《个人住房公积金贷款合作协议书》，在住房竣工交付使用后规定的时间内办妥预售楼盘公积金贷款住房的抵押登记手续，以此解除房地产开发公司的阶段性连带保证责任。
（五）加强部门沟通，实施责任追究。加强与建设部门、房产部门、不动产部门的沟通协调，完善台账底数，坚持协调配合的机制，形成“期转现”业务风险防控工作齐抓共管的局面。业务办理严格实行责任追究制，决不允许出具虚假合同、一房多卖、零首付、虚高房价等行为的发生。严格履行将贷款资金打入备案开发销售企业售房账户，告知开发企业也必须坚守底线，自觉讲诚信、守规矩，与公积金中心建立良好的合作关系。中心工作人员存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、审核把关不严、手续不齐全、资料不完整等情况的，特别是因上述原因造成诉讼败诉的，依法依规追究相关责任人的责任。
（作者：张掖公积金中心 冯娟）